Phát triển quỹ đất và thu hồi giá trị tăng thêm từ đất tại Hàn Quốc: Hàm ý chính sách cho Việt Nam
DOI:
https://doi.org/10.55250/Jo.vnuf.15.7.2026.041-051Từ khóa:
Đô thị hóa, Hàn Quốc, phát triển quỹ đất, thu hồi giá trị, tăng thêm từ đất, Việt NamTóm tắt
Bài viết phân tích mối liên hệ giữa phát triển quỹ đất và thu hồi giá trị tăng thêm từ đất (Land Value Capture) qua kinh nghiệm của Hàn Quốc, từ đó đề xuất các hàm ý chính sách cho Việt Nam. Nghiên cứu xây dựng khung phân tích về sự liên kết xuyên suốt giữa quá trình tạo lập quỹ đất, sự hình thành, thu hồi và tái đầu tư giá trị tăng thêm từ đất; đồng thời phân tích sự phối hợp giữa các công cụ phát triển quỹ đất và thu hồi giá trị tăng thêm từ đất trong một hệ thống quản trị thống nhất. Kết quả cho thấy, tại Hàn Quốc, quy hoạch và phát triển quỹ đất được gắn với cơ chế thu hồi giá trị tăng thêm từ đất, tạo nguồn vốn cho hạ tầng và phát triển đô thị. Tại Việt Nam, sự kết nối giữa hai cơ chế này còn rời rạc, làm hạn chế khả năng khai thác và điều tiết nguồn lực tài chính từ đất đai. Trên cơ sở bài học kinh nghiệm từ Hàn Quốc, nghiên cứu đề xuất các định hướng chính sách nhằm hoàn thiện các công cụ phát triển quỹ đất và thu hồi giá trị tăng thêm từ đất nhằm nâng cao hiệu quả huy động, điều tiết, tái đầu tư nguồn lực cho phát triển đô thị bền vững.
Tài liệu tham khảo
[1]. OECD (2019). The Governance of Land Use in Korea. OECD Publishing.
[2]. World Bank (2013). Land Governance Assessment Framework - Manual.
[3]. Ha S.-K. (2004). Housing poverty and the role of urban governance in Korea. Environment and Urbanization - Environ Urban. 16: 139-153. DOI: 10.1630/095624704323026214.
[4]. Ingram G.K. & Hong Y.H. (2012). Value Capture and Land Policies, Lincoln Institute of Land Policy. Hollis. New Hampshire.
[5]. Quốc hội (2024). Luật Đất đai năm 2024.
[6]. Phan Thị Thanh Huyền & Lê Hùng Thắng (2022). Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thu hồi đất phát triển cụm công nghiệp tại tỉnh Ninh Bình. Tạp chí Khoa học & Công nghệ Lâm nghiệp. 2: 127-136.
DOI: 10.55250/jo.vnuf.2022.2.127-136
[7]. Phan Trung Hiền & Đinh Thị Mỹ Linh (2020). Đổi mới các quy định pháp luật về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia - dân tộc, lợi ích công cộng. Truy cập từ:
[8]. Châu Hoàng Thân & Phan Trung Hiền (2019). Những khó khăn trong tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư và giải pháp khắc phục. Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp. 4(380): 41-47.
[9]. Nguyễn Phúc Khoa, Phạm Thị Phương Thảo, Nguyễn Đức Sách & Nguyễn Hữu Ngữ (2020). Thực trạng khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên. Tạp chí Khoa học và Công nghệ Nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế. 4: 2065-2074.
[10]. Trần Thị Lương, Nguyễn Thị Ngát & Đinh Thái Bình (2024). Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường ở Việt Nam hiện nay. Tạp chí Nghiên cứu Tài chính kế toán. 1(255): 42-47.
[11]. Lê Khánh Hưng & La Thị Xuân Phương (2020). Điều chuyển giá trị gia tăng từ đất đối với các dự án đầu tư hạ tầng giao thông đô thị: Bài học kinh nghiệm cho Thành Phố Hồ Chí Minh. Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh. 15(6): 6-45.
[12]. Tống Thị Hạnh (2025). Mô hình quản lý giá trị tăng thêm từ đất (LVCA) các khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) tại TP.HCM. Tạp chí Xây dựng. 10: 62-65.
[13]. Alterman R. (2011). Land-Use Regulations and Property Values: The “Windfalls Capture” Idea Revisited. The Oxford Handbook of Urban Economics and Planning. Oxford University Press.
[14]. Smolka M.O. (2013). Implementing Value Capture in Latin America: Policies and Tools for Urban Development, Lincoln Institute of Land Policy.
[15]. Vejchodská E., Hartmann T., & Alterman R. (2023). Land value capture: dynamics and diversity of instruments and strategies. Town Planning Review. 94: 116-123. DOI: 10.3828/tpr.2023.9
[16]. Larsson G. (1997). Land readjustment: A tool for urban development. Habitat International. 21(2): 141-152. DOI: 10.1016/S0197-3975(96)00059-8.
[17]. Hong Y.H. & Needham B. (2007). Analyzing Land Readjustment: Economics, Law, and Collective Action, Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.
[18]. OECD (2022). Global Compendium of Land Value Capture Policies. OECD Publishing.
[19]. UN-Habitat (2019). Land readjustment in the Republic of Korea: A case study for learning lessons.
[20]. Kim D. & Jeon B.H. (2022). The Significance of Housing Policy and Land Readjustment Project in Seoul, 1960-70s. Journal of the Architectural Institute of Korea. 38(7): 195-206. DOI: 10.5659/JAIK.2022.38.7.195.
[21]. Kim H. (2023). Land value uplift for infrastructure in land readjustment: a case study of Yeongdong (Gangnam) in Seoul, South Korea. International Development Planning Review. 46: 1-28. DOI: 10.3828/idpr.2023.7.
[22]. Elbortokaly A.A., Shalaby A.M., & Gammaz S.A. (2022). Expropriation between a legal figure and an approach for urban development: global trends and Egyptian reflections. J Eng Appl Sci. 69(1): 97.
[23]. Alterman R. (2010). Takings International: A Comparative Perspective on Land Use Regulations and Compensation Rights. American Bar Association.
[24]. Miceli T.J. & Segerson K. (2007). A Bargaining Model of Holdouts and Takings. American Law and Economics Review. 9(1): 160-174.
[25]. National Assembly of the Republic of Korea (2002). Act on Acquisition and Compensation for Land for Public Works.
[26]. National Assembly of the Republic of Korea (1980). Housing Site Development Promotion Act.
[27]. Cho B. (2017). Just Compensation in Eminent Domain in Korea: From the Perspective of Fairness. Eminent Domain: A Comparative Perspective. Cambridge University Press, Cambridge. 208-229.
[28]. Korea Development Institute (2014). The expropriation and compensation system in Korea.
[29]. Kim H. (2023). Peri-urban rent gap and land value capture by government-led urban development in South Korea. Environment and Urbanization. 35:328-348. DOI: 10.1177/09562478231205369.
[30]. Kim H. & Park S.K. (2023). Just Compensation in Korea’s Land Takings. Korea Real Estate Review. 33(1): 7-22. DOI: 10.35136/krer.33.1.1.
[31]. Couch C., Fraser C., and Percy S. (2008). Urban Regeneration in Europe. John Wiley & Sons.
[32]. Roberts P. & Sykes H. (2000). Urban Regeneration: A Handbook, SAGE.
[33]. Smith N. (2005). The New Urban Frontier: Gentrification and the Revanchist City, Routledge. London.
[34]. Shin H.B. (2009). Property-based redevelopment and gentrification: The case of Seoul, South Korea. Geoforum. 40(5): 906-917.
DOI: 10.1016/j.geoforum.2009.06.009.
[35] Healey P. & Barrett S.M. (1990). Structure and Agency in Land and Property Development Processes: Some Ideas for Research. Urban Studies. 27(1): 89-103. DOI: 10.1080/00420989020080051.
[36]. Turok I. (1992). Property-led Urban Regeneration: Panacea Or Placebo?. Pion.
[37]. Lees L., Slater T., & Wyly E. (2013). Gentrification. Routledge. New York.
[38]. Kim E. & Park J. (2026). Property rights and redevelopment: Political subjectivity and the limits of the right to the city in Seoul, South Korea. Habitat International. 167: 103651.
[39]. Bertaud A. (2018). Order without Design: How Markets Shape Cities. The MIT Press. Cambridge. Massachusetts.
[40]. World Bank (2009). Unlocking Land Values to Finance Urban Infrastructure.
[41]. National Assembly of the Republic of Korea (1962). Building Act.
[42]. National Assembly of the Republic of Korea (2002). National Land Planning and Utilization Act.
[43]. Jung H. (2019). Urban Planning Policy for Realizing Public Objectives Through Private Development in Seoul. Sustainability. 11: 2698.
DOI: 10.3390/su11092698.
[44]. Korea Legislation Research Institute (2008). Restitution of Development Gains Act.
[45]. An G.O. & Byeon C. (2010). Estimation of Betterment Recapture Size and the Improvement of Betterment Charge Systems. Space and Environment. (33): 48-76.
[46]. Sorensen A. (2000). Land readjustment and metropolitan growth: an examination of suburban land development and urban sprawl in the Tokyo metropolitan area. Progress in Planning. 53(4): 217-330. DOI: 10.1016/S0305-9006(00)00002-7.
[47]. Chính phủ (2024). Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/07/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
[48]. Chính phủ (2024). Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
[49]. Chính phủ (2025). Nghị định 226/2025/NĐ-CP ngày 15/08/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
[50]. Chính phủ (2026). Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
[51]. Quốc hội (2025). Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật đất đai.
