Định giá đất: Một số vấn đề lý luận, kinh nghiệm quốc tế và khuyến nghị cho Việt Nam

Các tác giả

  • Phan Thị Thanh Huyền Học viện Nông nghiệp Việt Nam
  • Phạm Anh Tuấn Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
  • Nguyễn Bá Long Trường Đại học Lâm nghiệp

DOI:

https://doi.org/10.55250/Jo.vnuf.14.7.2025.135-146

Từ khóa:

Định giá đất, giá đất chuẩn, giá đất cụ thể, phương pháp định giá đất

Tóm tắt

Nghiên cứu này tập trung hệ thống hóa các vấn đề lý luận về định giá đất, bao gồm khái niệm, nguyên tắc, phương pháp và mô hình định giá đất. Trên cơ sở phân tích kinh nghiệm quốc tế về định giá đất từ các quốc gia tiêu biểu như Cộng hòa Liên bang Đức và Hàn Quốc, nghiên cứu đề xuất một số khuyến nghị chiến lược nhằm hiện đại hóa công tác định giá đất tại  Việt Nam, gồm:  xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, liên thông và minh bạch; thiết lập cơ chế kiểm soát chặt chẽ và chế tài xử phạt nghiêm minh đối với hành vi kê khai giá thấp; nâng cao chất lượng xây dựng bảng giá đất, đồng thời nghiên cứu ứng dụng mô hình hồi quy thống kê xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất làm cơ sở xác định giá đất đối với các trường hợp không áp dụng bảng giá đất; đẩy mạnh số hóa, ứng dụng các mô hình định giá đất tiên tiến, trí tuệ nhân tạo (AI) và phân tích dữ liệu lớn (Big Data) trong định giá đất; nâng cao năng lực tính độc lập của đội ngũ định giá đất; hoàn thiện cơ chế giám sát, xử lý các vi phạm liên quan đến định giá đất. Mục tiêu cuối cùng của các khuyến nghị này là hướng tới một hệ thống định giá đất minh bạch, hiện đại, và tiệm cận thông lệ quốc tế, phục vụ hiệu quả cho quản lý và phát triển bền vững.

Tài liệu tham khảo

[1]. Lambin, E. F. (2012). Global land availability: Malthus versus ricardo. Global Food Security. 1(2): 83-87. DOI: 10.1016/j.gfs.2012.11.002.

[2]. Somaratne, H. D. S. U. & Piyasena, N. M. P. M (2024). Artificial neural network approach for predicting the land values for blocking-out diagrams. The Asian Conference on Remote. 1-22.

[3]. Dale, P., Mahoney, R. & McLaren, R. (2007). Land markets and the modern economy. RICS Research. The United Kingdom.

[4]. Michale Blackledge (2017). Introducing property valuation. Routledge Pulishing House.

[5]. Ngô Trí Long (2019). Tồn tại bất cập trong định giá đất, định hướng hoàn thiện. Kỷ yếu hội thảo khoa học quốc gia: Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013. 161-166.

[6]. Droj, G., Kwartnik-Pruc, A. & Droj, L. (2024). A comprehensive overview regarding the impact of GIS on property valuation. ISPRS International Journal of Geo-Information. 13(6): 175. DOI: 10.3390/ijgi13060175.

[7]. Oliveira, T. C. de, Medeiros, L. de & Detzel, D. H. M. (2021). Applying data mining algorithms to real estate appraisals: A comparative study. International Journal of Housing Markets and Analysis. 14(5): 969-986. DOI: 10.1108/IJHMA-07-2020-0080.

[8]. Arıcı, Ş. & Durduran, P. D. S. S. (2014). Creating a valuation map in GIS through artificial neural network methodology: A case study. Acta Montanistica Slovaca. 19(2): 89-99.

[9]. David Parker (2022). Principles and practice of property valuation in Australia. 3rd Edition - SoftArchive. Routledge Pulishing House.

[10]. Dale, P. F. & McLaughlin, J. D (2000). Land administration. Oxford University Press.

[11]. Tomić, H., Matijević, H., Ivić, S. & Rončević, A. (2006). Development of land valuation system. 23th International FIG Congress: Shaping the Chang. Munich. Germany. 1-9.

[12]. Quốc hội (2023). Luật Giá 2023.

[13]. Trịnh Hữu Liên, Phạm Anh Tuấn & Nguyễn Thị Khuy (2013). Định Giá Đất. Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.

[14]. Phan Thị Thanh Huyền, Phạm Phương Nam, Trần Trọng Phương, Phan Đình Binh, Nguyễn Văn Quân, Trương Quang Ngân, Phạm Thanh Quế, Nguyễn Đình Trung, Vũ Thanh Biển, Trần Thái Yên & Vũ Thanh Biển (2021). Quản lý đất đai tại Việt Nam: Lý Luận và thực tiễn. Nhà xuất bản Đại học Quốc gia.

[15]. Appraisal Institute (2015). The dictionary of real estate appraisal. Chicago.

[16]. Raphael, M (2016). The fifteen (15) economic principles that drive real estate Valuation. Truy cập từ https://www.academia.edu/30452955/The_fifteen_15_economic_principles_that_drive_real_estate_valuation, ngày 15/5/2025.

[17]. Kucharska-Stasiak, E. & Źróbek, S. (2015). An attempt to exemplify the economic principles in real property valuation. Real Estate Management and Valuation. 23(3): 5-13. DOI: 10.1515/remav-2015-0020.

[18]. Quốc hội (2024). Luật Đất đai 2024.

[19]. David Isaac (2002). Property valuation principles. Palgrave. Houndmills, Basingstoke, Hampshire.

[20]. Pagourtzi, E., Assimakopoulos, V., Hatzichristos, T. & French, N. (2003). Real estate appraisal: A review of valuation methods. Journal of Property Investment & Finance. 21(4): 383-401.

[21]. Cupal, M. (2014). The comparative approach theory for real estate valuation. Procedia - Social and Behavioral Sciences. 109: 19-23.

DOI: 10.1016/j.sbspro.2013.12.414.

[22]. Walacik, M., Grover, R. & Adamuscin, A. (2013). Valuation systems in Poland, Slovakia and the United Kingdom - comparative study. Real Estate Management and Valuation 21(4): 75-86.

DOI: 10.2478/remav-2013-0039.

[23]. Wyatt, P. (2008). Property valuation in an economic context. Journal of Building Appraisal. 3(4): 339-340. DOI: 10.1057/jba.2008.3.

[24]. Raslanas, s, Zavadskas, E. K., Kaklauskas, A. & Zabulenas, A. R. (2010). Land value tax in the context of sustainable urban development and assessment. Part II - Analysis of land valuation techniques: The case of vilnius. International Journal of Strategic Property Management. 14(2): 173-190.

[25]. Trojanek, M. (2010). Methodic of estate valuation in Poland - Actual status. Economics & Sociology. 3(1): 66-75. DOI: 10.14254/2071-789X.2010/3-1/7.

[26]. Wyatt, P. (1997). The development of a GIS-based property information system for real estate valuation. International Journal of Geographical Information Science. 11(5): 435-450. DOI: 10.1080/136588197242248

[27]. McParland, C., Adair, A. & McGreal (2002). Valuation standards - a comparison of four European countries. Journal of Property Investment an Finance. 20(2): 127-141.

[28]. Glumac, B. & Rosiers, F. (2021). Practice briefing - Automated valuation models (AVMs): their role, their advantages and their limitations Available to Purchase. Journal of Property Investment & Finance. 39(5): 481-491. DOI: 10.1108/JPIF-07-2020-0086.

[29]. Worzala, E., Lenk, M. & Silva, A. (1995). An exploration of neural networks and Its application to real estate valuation. Journal of Real Estate Research. 10(2):185-201. DOI: 10.1080/10835547.1995.12090782.

[30]. McCulloch, W. S. & Pitts, W. (1943). A logical calculus of the ideas immanent in nervous activity. The Bulletin of Mathematical Biophysics. 5(4): 115-133. DOI: 10.1007/BF02478259.

[31]. Abidoye, R. B. & Chan, A. P. C. (2017). Artificial neural network in property valuation: application framework and research trend. Property Management. 35(5): 554-571. DOI: 10.1108/PM-06-2016-0027.

[32]. Borst, R. A. (1991). Artificial neural networks: The next modelling/calibration technology for the assessment vommunity. Property Tax Journal. 10: 69-94.

[33]. Cechin, A., Souto, A. & Gonziilez, M. A. (2000). Real estate value at porto alegre city using artificial neural networks. The 6th Brazilian Symposium on Neural Networks. Brazil.

DOI: 10.1109/SBRN.2000.889745.

[34]. Yakubovskyi, V., Dimitrov, V., Bychkov, O. & Panayotova, G. (2017). Combined neural network model for real estate market range value estimation. The Proceedings of the 4th International Conference on Artificial Intelligence and Pattern Recognition. 11-16.

[35]. Rossini, P. (1997). Application of artificial neural networks to the valuation of residential property. Palmerston North. New Zealand.

[36]. Abidoye, R. B. & Chan, A. P. C. (2018). Achieving property valuation accuracy in developing countries: The omplication of data source. International Journal of Housing Markets and Analysis. 11(3): 573-585. DOI: 10.1108/IJHMA-07-2017-0068.

[37]. Bin, J., Tang, S., Liu, Y., Wang, G., Gardiner, B., Liu, Z. & Li, E. (2017). Regression model for appraisal of real estate using recurrent neural network and boosting tree. The 2nd IEEE International Conference on Computational Intelligence and Applications. 2009-2013. DOI: 10.1109/CIAPP.2017.8167209.

[38]. Anselin, L. (1988). Spatial econometrics: Methods and models. Springer Science & Business Media.

[39]. LeSage, J. & Pace, R. K. (2009). Introduction to spatial econometrics. Chapman and Hall/CRC, New York. DOI: 10.1201/9781420064254.

[40]. Dubin, R. A (1992). Spatial autocorrelation and neighborhood quality. Regional Science and Urban Economics. 22(3): 433-452.

[41]. Kim, B. & Kim, T. (2016). A Study on estimation of land value using spatial statistics: Focusing on real transaction land prices in Korea. Sustainability. 8(3):203. DOI: 10.3390/su8030203.

[42]. Velumani, P., Priyadharshini, B., Mukilan, K. & Shanmugapriya (2022). A mass appraisal assessment study of land values using spatial analysis and multiple regression analysis model (MRA). Materials Today: Proceedings. 66: 2614-2625.

DOI: 10.1016/j.matpr.2022.07.224.

[43]. Lancaster, K. J. (1966). A new approach to consumer theory. Journal of Political Economy. 74(2): 132-157.

[44]. Mittal, J. & Byahut, S. (2019). Scenic landscapes, visual accessibility and premium values in a single family housing market: A spatial hedonic approach. Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science. 46(1): 66-83. DOI: 10.1177/2399808317702147

[45]. Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy. 82(1): 34-55.

[46]. Caplin, A., Chopra, S., Leahy, J. V., LeCun, Y. & Thampy, T. (2008). Machine learning and the spatial structure of house Prices and housing returns. DOI: 10.2139/ssrn.1316046.

[47]. Crespo, R. & Grêt-Regamey, A. (2013). Local hedonic house-price modelling for urban planners: Advantages of using local regression techniques. Environment and Planning B: Planning and Design. 40(4): 664-682. DOI: 10.1068/b38093.

[48]. Derdouri, A. & Murayama, Y. (2020). A comparative study of land price estimation and mapping using regression kriging and machine learning algorithms across Fukushima Prefecture, Japan. Journal of Geographical Sciences. 30(5): 794-822. DOI: 10.1007/s11442-020-1756-1.

[49]. Malpezzi, S. (2002). Hedonic pricing m odels: A selective and applied review. Housing Economics and Public Policy. John Wiley & Sons. Ltd. 67-89. DOI: 10.1002/9780470690680.ch5.

[50]. Basu, S. & Thibodeau, T. G. (1998). Analysis of spatial autocorrelation in house prices. The Journal of Real Estate Finance and Economics. 17(1): 61-85. DOI: 10.1023/A:1007703229507.

[51]. Pace, R. K., Barry, R., Clapp, J. M. & Rodriquez, M. (1998). Spatiotemporal autoregressive models of neighborhood effects. The Journal of Real Estate Finance and Economics. 17(1): 15-33.

DOI: 10.1023/A:1007799028599.

[52]. Patton, M. & McErlean, S. (2003). Spatial effects within the agricultural land market in Northern Ireland. Journal of Agricultural Economics. 54(1): 35-54. DOI: 10.1111/j.1477-9552.2003.tb00047.x.

[53]. Kuntz, M. & Helbich, M. (2014). Geostatistical mapping of real estate prices: An empirical comparison of kriging and cokriging. International Journal of Geographical Information Science. 28(9): 1904-1921. DOI: 10.1080/13658816.2014.906041.

[54]. Zadeh, L. A. (1965). Fuzzy Sets. Information and Control. 8(3):338-353. DOI: 10.1016/S0019-9958(65)90241-X.

[55]. Ross, T. (2010). Fuzzy logic with engineering applications. Wiley.

[56]. Jafary, P., Shojaei, D., Rajabifard, A. & Ngo, T. (2024). Automated land valuation models: A comparative study of four machine learning and deep learning methods based on a comprehensive range of influential factors. Cities. 151: 105115. DOI: 10.1016/j.cities.2024.105115.

[57]. Yilmazer, S. & Kocaman, S. (2020). A mass appraisal assessment study using machine learning based on multiple regression and random forest. Land Use Policy. 99: 104889.

DOI: 10.1016/j.landusepol.2020.104889.

[58]. Baur, K., Rosenfelder, M. & Lutz, B. (2023). Automated real estate valuation with machine learning models using property descriptions. Expert Systems with Applications. 213: 119147.

DOI: 10.1016/j.eswa.2022.119147.

[59]. Zaki, J., Nayyar, A., Dalal, S. & Ali, Z. H. (2022). House price prediction using hedonic pricing model and machine learning techniques. Concurrency and Computation: Practice and Experience. 34(27): e7342. DOI: 10.1002/cpe.7342.

[60]. Jaouhari, A. E., Samadhiya, A., Kumar, A., Šešplaukis, A. & Raslanas, S. (2024). Mapping the landscape: A systematic literature review on automated valuation models and strategic applications in real estate. International Journal of Strategic Property Management. 28(5): 286-301.

DOI: 10.3846/ijspm.2024.22251.

[61]. Bùi Ngọc Toản (2016). Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại quận 12, thành phố Hồ Chí Minh. Tạp chí Khoa học và Công nghệ - Đại học Đà Nẵng. 10(107): 58-62.

[62]. Trần Đức Quỳnh & Bùi Nguyên Hạnh (2015). Mô hình Hedonic và phần mềm cho bài toán xác định giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tạp chí Khoa học và Phát triển. 13(6): 989-998.

[63]. Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013). Định giá đất hàng loạt bằng mô hình hồi quy. Tạp chí Phát triển Kinh tế. 269: 11-18.

[64]. Nguyễn Trọng Đợi, Nguyễn Duy Tính, Nguyễn Minh Toàn & Nguyễn Y Hoài Ni (2024). Ứng dụng GIS kết hợp phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích thứ bậc (AHP) xác định giá đất phổ biến trên thị trường phục vụ xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất tại phường Nguyễn Văn Cừ, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định. Hội thảo Khoa học và Công nghệ địa không gian thông minh trong quản lý tài nguyên và môi trường. Hà Nội. 319-335.

[65]. Deutscher Bundestag (2023). Baugesetzbuch.

[66]. Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (2021). Verordnung Über Die Grundsätze Für Die Ermittlung Der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV).

[67]. Korea Association of Property Appraisers (KAPA) (2018). Roperty Appraisal System and Standards in Korea 2017 - 2018.

[68]. Ministry of Land, Infrastructure and Transport of Korea (2020). Act on the Public Announcement of Real Estate Values.

[69]. Chae, M.-O. & Kim, B.-J. (2015). A study on the method for the classification of homogeneous land price areas. Journal of Real Estate Analysis. 1(1e):1-26. DOI: 10.30902/jrea.2015.1.1e.1

[70]. Korea Real Estate Board (2024). Land price index table. https://sct.reb.or.kr/summary/landSummary.do

[71]. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2024). Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.

Tải xuống

Đã Xuất bản

15/12/2025

Cách trích dẫn

Phan Thị Thanh Huyền, Phạm Anh Tuấn, & Nguyễn Bá Long. (2025). Định giá đất: Một số vấn đề lý luận, kinh nghiệm quốc tế và khuyến nghị cho Việt Nam. TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP, 14(7), 135–146. https://doi.org/10.55250/Jo.vnuf.14.7.2025.135-146

Số

Chuyên mục

Quản lý tài nguyên và Môi trường

Các bài báo được đọc nhiều nhất của cùng tác giả